FAQ Mutui

Il mutuo è un contratto di prestito a medio-lungo termine stipulato per la compravendita, la costruzione o la ristrutturazione di un bene, che di solito è rappresentato da un immobile. Le parti che intervengono nel contratto sono il mutuante, ossia l’istituto di credito che eroga la somma di denaro e il mutuatario, ossia il beneficiario, che si impegna a rimborsare il credito ottenuto con i relativi interessi.

I mutui si diversificano in genere per tipo finalità, tasso di interesse e modalità di rimborso. In base alla finalità si hanno mutuo acquista prima casa e mutuo acquisto seconda casa, mutuo ristrutturazione, mutuo costruzione, mutuo liquidità, mutuo consolidamento debiti, mutuo surroga, mutuo rinegoziazione e mutuo sostituzione.

In base al tasso di interesse possiamo avere mutuo a tasso fisso, a tasso variabile, mutuo a tasso variabile con cap.

In base alla modalità di rimborso invece si distinguono mutuo a durata e rata costante, mutuo a durata costante e rata variabile, mutuo a durata variabile e rata costante.

Possono richiedere e ottenere un mutuo tutti coloro che hanno un’età compresa tra i 18 e in genere 75 anni alla scadenza del piano di rimborso, residenza in Italia o cittadinanza in uno Stato membro della Comunità Europea o cittadinanza extracomunitaria con una regolare residenza in Italia, e soprattutto posseggono i requisiti economici e finanziari per dimostrare l’effettiva capacità di rimborso del mutuo.

Per richiedere un mutuo in generale bisogna presentare i documenti personali e reddituali per attestare la capacità di rimborso. In caso di acquisto poi bisogna allegare una serie di documenti relativi all’immobile.

Un contratto di mutuo ha una durata medio-lungo che va dai 5 ai 40 anni anche se difficilmente vengono concessi mutui con una durata superiore ai 30 anni. Maggiore è la durata di un mutuo, minore è l’importo delle rate ma maggiore l’importo degli interessi che si andranno a corrispondere. A fronte di una durata inferiore, l’importo delle rate sarà più alto ma minore l’importo degli interessi da corrispondere.

L’istruttoria del mutuo è l’iter che si avvia dopo la richiesta di mutuo.  In questa fase l’Istituto di Credito valuta la richiesta e la documentazione presentata per accertare, da una parte, l’affidabilità creditizia e la capacità di rimborso del richiedente, dall’altra l’idoneità dell’immobile oggetto della richiesta di mutuo con la cifra richiesta. Infatti, l’importo erogato dal mutuo in generale non supera l’80% del valore dell’immobile oggetto di ipoteca. L’istruttoria del mutuo consiste di tre valutazioni, la valutazione creditizia del richiedente, la valutazione tecnica dell’immobile e la valutazione legale con la quale il notaio attesta la regolarità e la validità della documentazione presentata dal richiedente.

Il valore di mercato di un immobile rappresenta il prezzo a cui l’immobile potrebbe essere venduto sul libero mercato alla data della valutazione.

La valutazione dell’immobile è una fase importante nell’iter di erogazione di un mutuo perché è da essa che dipende l’importo massimo erogato. La valutazione spetta al perito che in maniera assolutamente imparziale valuterà diversi fattori come ubicazione, anzianità, condizione degli impianti, stato di manutenzione, piano, esposizione e tanti altri elementi sulla base di criteri oggettivi prestabiliti.

In generale l’importo massimo finanziabile equivale all’80% del valore di mercato del bene immobile oggetto dell’ipoteca. Talvolta, il limite del mutuo può essere elevato fino al 100%, in presenza di ulteriori garanzie.

Si tratta di una formalità richiesta dalla legge. Il notaio deve attestare che le parti concordino su tutte le clausole del contratto, convalidando l’atto di valore ed efficacia, garanzia dei diritti e dei doveri di ambedue le parti.

La rata del mutuo è il pagamento periodico che il mutuatario versa all’Istituto di credito per rimborsare la somma ricevuta e i relativi interessi. Contiene una quota capitale e una quota interessi. In genere, siccome viene applicato il piano di ammortamento alla francese, la quota capitale è crescente nel tempo mentre la quota interessi è decrescente.

La proporzione di questi due elementi nelle singole rate dipende dal tipo di piano di ammortamento scelto: ad esempio nel piano di ammortamento alla francese le rate costanti sono composte da una quota interessi decrescente nel tempo e da una quota capitale crescente.

Il piano di ammortamento è il programma definito a priori per il rimborso graduale del credito ottenuto e dei relativi interessi e indica schematicamente l’insieme delle rate da pagare, la loro suddivisione tra quota capitale e quota interessi, l’importo di ciascuna rata, il capitale residuo e le scadenze di pagamento.

Gli interessi rappresentano il compenso per l’Istituto di Credito che eroga il denaro. Sono proporzionali al capitale e alla durata e sono calcolati di solito con riferimento all’anno.

Non c’è una risposta univoca, la scelta dipende dallo scenario del mercato di riferimenti e dalla situazione personale e reddituale del richiedente.  Di solito si sceglie il tasso variabile quando si hanno aspettative di miglioramento del proprio reddito e si è propensi al rischio, diversamente si preferisce la sicurezza del tasso fisso.

Il tasso di usura è un tasso di interesse che supera la soglia limite stabilita per legge. Tale soglia non è fissa ma viene calcolata trimestralmente dalla Banca d’Italia sulla base del TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio).

L’ipoteca è una forma di garanzia reale che tutela la banca dal mancato pagamento delle rate del mutuo. L’ipoteca si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri e attribuisce all’Istituto di Credito un diritto di prelazione sul bene vincolato a tutela del credito. Nel mutuo l’immobile oggetto di ipoteca rimane comunque nella piena disponibilità del proprietario debitore. L’ipoteca finisce quando il debito viene estinto.

Sì, laddove lo ritenesse necessario la banca può richiedere anche altre garanzie, come per esempio la fideiussione.

La fidejussione o fideiussione è una garanzia aggiuntiva che può essere richiesta dalla banca per accogliere la richiesta di mutuo. Consiste nella garanzia prestata da un soggetto terzo di rimborsare le rate del mutuo qualora il mutuatario dovesse trovarsi nell’impossibilità di farlo. 

Oltre al rimborso degli interessi sull’importo erogato, il costo effettivo di un mutuo comprende una serie di spese accessorie i cui costi non sempre sono quantificabili a priori perché dipendono da istituto di credito a istituto di credito. Vanno, dunque, corrisposte le spese di istruttoria, i costi di perizia dell’immobile, il costo dell’imposta sostitutiva, le polizze assicurative, le spese notarili, costi di gestione e incasso rata, eventuali costi per l’estinzione anticipata. A questi si aggiungono i costi versati agli enti pubblici per l’estrazione dei certificati da allegare alla richiesta del mutuo.

Il rogito notarile è l’atto pubblico che sancisce il definitivo passaggio di proprietà di un immobile dal venditore all’acquirente. Viene redatto dal notaio che lo legge in presenza del venditore e dell’acquirente, spiegandone i passaggi più critici ed importanti e verificando la regolarità della documentazione allegata.

I tempi necessari per ottenere un mutuo possono variare da un istituto di credito all’altro. In genere dalla richiesta alla concessione del mutuo trascorrono solitamente dai tre ai cinque mesi.

Il mancato pagamento della rata il giorno della scadenza comporta l’applicazione degli interessi di mora, nella misura prevista nel contratto di mutuo. I ritardi sono segnalati al CRIF e la banca può richiedere la risoluzione del contratto dopo almeno 7 ritardi superiori ai 30 giorni rispetto alla data di scadenza della rata.

Gli interessi di mora, detti anche interessi moratorio, rappresentano un costo maggiorato che si applica alle rate pagate in ritardo. Gli interessi di mora da una parte rappresentano una forma di risarcimento per l’Istituto di credito dall’altra un deterrente per i cattivi pagatori.

Quando ci si trova nella reale difficoltà di continuare a pagare le rate del mutuo, la prima cosa da fare è recarsi presso la propria banca, esporre le proprie problematiche e cercare di trovare una soluzione con la rinegoziazione. Per esempio la banca può valutare l’eventualità di allungare anche solo temporaneamente il piano di ammortamento in modo da ridurre l’importo della rata. Qualora questo tentativo fallisse, si può optare per la surroga trasferendo il mutuo presso un’altra banca che offra condizione migliori. In caso di perdita del lavoro, si può richiedere tramite la propria banca l’adesione al Fondo di Solidarietà per l’Acquisto della Prima Casa gestito da CONSAP che consente di sospendere fino a 18 rate del mutuo.

La moratoria del mutuo è la possibilità per il mutuatario di richiedere una temporanea sospensione dal pagamento delle rate del mutuo per quanto riguarda la quota capitale, qualora intervenissero particolari situazioni di difficoltà economica e in presenza di alcuni requisiti stabiliti per legge come mutuo non superiore ai 250 mila euro, ISEE inferiore a 30 mila euro, regolarità nei pagamenti precedenti, perdita o sospensione del lavoro, non autosufficienza a causa di handicap, grave infortunio o morte.

Sì, è possibile provvedere all’estinzione anticipata del mutuo prima della scadenza del contratto. Si può procedere con l’estinzione totale o parziale del debito. L’estinzione anticipata conviene quando si è all’inizio del periodo di ammortamento per ridurre la quota di interessi da rimborsare.

Il mutuo cointestato è un contratto di mutuo in cui due o più soggetti sottoscrivono l’impegno congiunto a rimborsare le rate del piano di ammortamento. Spesso si tratta di giovani coppie, anche non sposate, che comprano la loro prima casa o genitori e figli. Tuttavia, non è necessario che gli intestatari abbiano vincoli di parentela. I sottoscrittori sono obbligati in solido al pagamento dell’intero importo del debito.

In caso di separazione con mutuo cointestato entrambi i coniugi sono tenuti in solido al pagamento dell’importo residuo, salvo diversi accordi tra le parti o disposizioni del Giudice nella sentenza di separazione.

Il mutuo capped rate (detto anche cap) è un mutuo a tasso variabile con un limite massimo predeterminato oltre il quale il tasso d’interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo. Unisce i benefici del tasso variabile con la sicurezza di una rata massima che si andrà a pagare.

Rinegoziazione e surroga sono entrambi due strumenti per migliorare le condizioni del proprio mutuo. La rinegoziazione è la possibilità di modificare le condizioni accordate con la banca con cui si è stipulato il mutuo per ridurre l’importo della rata. È un’operazione interna che permette di ridurre l’importo della rata allungando il piano di ammortamento o abbassando il tasso di interesse. La surroga o portabilità, invece, è il trasferimento del mutuo presso un’altra banca che offra condizioni contrattuali migliori. Sono entrambi strumenti che però non modificano l’importo del mutuo.

Il mutuo edilizio è un finanziamento di medio-lungo termine concesso a chi ha bisogno di liquidità per costruire ex novo un immobile o per ristrutturarne uno già esistente, per esempio per adeguarlo alle norme antisismiche, oppure per migliorarlo dal punto di vista dell’efficientamento o risparmio energetico. Può essere richiesto sia da privati che da imprese. L’importo concesso di solito non viene erogato in un’unica soluzione ma in tranche a stati di avanzamento lavori. 

Il mutuo ponte, o mutuo cambio casa, è la soluzione perfetta per chi vuole vendere un immobile di proprietà e allo stesso tempo acquistarne un altro senza dover aspettare i tempi di transizione della vendita del primo immobile. Si tratta di un finanziamento a breve termine da restituire entro 24 mesi che concede la liquidità necessaria per l’acquisto di un nuovo immobile prima della vendita di quello precedente. È necessario dimostrare l’intenzione a vendere il primo immobile e impegnarsi a farlo seriamente anche perché il mutuo ponte andrà rimborsato con il ricavato della vendita entro 24 mesi.

Euribor e IRS sono indici che misurano il costo del denaro sul mercato interbancario per varie durate temporali; l’IRS è l’indice di riferimento per i mutui a tasso fisso, l’EURIBOR, invece, utilizzato come parametro per i mutui a tasso variabile.

La sostituzione del mutuo è la stipula di nuovo mutuo a condizioni più vantaggiose con la possibilità di richiedere liquidità aggiuntiva. Prevede l’estinzione del contratto di mutuo originario e la stipula di uno nuovo, quindi bisogna sostenere spese di estinzione anticipata, di istruttoria, di perizia, notarili. La surroga del mutuo, o portabilità, consente di trasferire il mutuo dalla banca che lo ha erogato a un nuovo istituto di credito che offra condizioni più vantaggiose. La banca è obbligata ad accettare la surroga, e la procedura è praticamente a costo zero; l’unica spesa da sostenere è costituita dai 35 euro per il passaggio dell’ipoteca.

L’unica assicurazione obbligatoria per il mutuo è la polizza incendio e scoppio che ha lo scopo di proteggere l’immobile posto a garanzia del credito in caso di eventi come incendio, scoppio, fulmini ed esplosioni. La polizza scoppio e incendio prevede il rimborso pari al costo di ricostruzione o riparazione dell’immobile. Tutte le altre polizze sono facoltative e, dunque, non obbligatorie. Tuttavia la normativa italiana prevede che qualsiasi banca sia libera di assoggettare l’erogazione del mutuo alla stipula di particolari polizze, come per esempio la polizza vita che risulta molto utile per tutelare i familiari in caso di morte dell’intestatario. Altre polizze facoltative sono per esempio la polizza invalidità e la polizza rischio impiego.

Il preammortamento è il periodo di tempo che intercorre tra la data del rogito e la scadenza della prima rata del piano di ammortamento. In questo lasso di tempo maturano gli interessi di preammortamento che vengono sommati all’importo della prima rata che per questo risulta più onerosa delle altre.

Lo spread è il costo aggiuntivo che viene applicato al tasso già applicato. Rappresenta un margine di guadagno della banca per proteggersi dai rischi dell’operazione legati alla concessione del prestito.