La legge di Bilancio 2023 ha espressamente previsto la rinegoziazione dei mutui ipotecari, con l’applicazione del tasso fisso in luogo del variabile, in presenza di alcuni requisiti. Scopri quali sono.
Per porre un freno al caro rata, la legge di Bilancio 2023 è intervenuta riproponendo la rinegoziazione dei mutui ipotecari, con l’applicazione del tasso fisso in luogo del variabile, già varata nelle disposizioni del decreto legge 70/2011.
Negli ultimi mesi, infatti, per porre un freno alla crescente inflazione, dovuta alle conseguenze disastrose della pandemia prima e della guerra in Ucraina poi, la Banca Centrale Europea ha stabilito un aumento dei tassi di riferimento della politica monetaria.
Ciò si è tradotto in un rialzo vertiginoso dei tassi di interesse per i mutui a tasso variabile e in un consistente aumento delle rate mensili di rimborso, mettendo in difficoltà molti cittadini e famiglie italiane.
La rinegoziazione dei mutui ipotecari è una pratica già prevista ma soggetta alla discrezionalità dell’Istituto di Credito che in ultima analisi può anche rifiutarla, oppure proporla con condizioni non soddisfacenti per il mutuatario.
La novità introdotta dalla legge di bilancio è, invece, il diritto per il richiedente ad ottenerla, e quindi l’obbligo per la banca di concederla, qualora vengano rispettati alcuni condizioni che riguardano sia le caratteristiche del mutuo che le condizioni personali del richiedente.
Requisiti per la rinegoziazione dei mutui ipotecari
La rinegoziazione del mutuo con l’applicazione del tasso fisso in luogo del variabile è un diritto del richiedente al quale la banca non può opporsi in presenza di alcuni requisiti quali:
- stipula o accollo prima del 01/01/2023 (data di approvazione del provvedimento);
- mutuo finalizzato all’acquisto o alla ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione;
- importo originario non superiore a 200 mila euro;
- tasso e rata variabile per tutta la durata del contratto;
- ISEE non superiore a 35 mila euro;
- regolarità nei pagamenti delle rate, salvo diverso accordo tra le parti.
Calcolo del nuovo tasso fisso
Il nuovo tasso viene calcolato sommando allo spread originariamente previsto nel contratto di mutuo, il più favorevole tra l’IRS (Interest Rate Swap) a 10 anni e l’IRS pari alla durata residua del mutuo.
Il termine ultimo per richiedere la rinegoziazione è il 31 dicembre 2023, non ha alcun costo e il mutuatario può decidere se richiedere l’applicazione del tasso di interesse per la durata residua del mutuo o per un periodo inferiore. Inoltre, è prevista anche la possibilità di allungare il piano di ammortamento per un massimo di 5 anni, purché la durata finale del mutuo non superi i 25 anni.
Opportunità della rinegoziazione
La rinegoziazione del mutuo rappresenta un’importante forma di tutela per famiglie e cittadini che negli anni scorsi hanno stipulato contratti di mutuo con tasso variabile, e che ora, in conseguenza dell’oscillazione della politica monetaria e del rialzo dei tassi di interessi, sono alle prese con rate sempre meno sostenibili.
La rinegoziazione è un’opportunità da non lasciarsi scappare soprattutto per chi ha un tasso variabile di recente sottoscrizione. Infatti, il piano di ammortamento alla francese prevede rate con quota interessi decrescenti e quota capitale crescente. Ciò significa che mentre chi è alla fine del piano di ammortamento non sta subendo grossi aumenti dell’importo della rata, avendo già rimborsato una quota interessi consistente, per chi si trova ai primi anni di rimborso la situazione è decisamente diversa, essendo l’influenza del rialzo dei tassi di interessi sulla rata molto più marcata. Dunque, la rinegoziazione e il passaggio al tasso fisso permetterebbero di contrastare i rialzi dei tassi di interessi dei mesi scorsi e le oscillazioni previste per i mesi successivi.
Altre possibilità per abbassare la rata del mutuo
Se non rientri nei requisiti previsti dalla legge di Bilancio per la rinegoziazione puoi sempre ricorrere alla surroga o al mutuo sostituzione.
Con la surroga del mutuo puoi trasferire a costo zero il tuo mutuo presso un’altra banca che ti offra condizioni contrattuali migliori, mantenendo inalterato l’importo residuo e l’ipoteca sottoscritta all’accensione del mutuo. Il vecchio mutuo viene estinto e viene erogato un nuovo mutuo pari all’importo residuo. Oltre a tassi più vantaggiosi, con la surroga puoi modificare tipologia del tasso, rata e durata del mutuo, e rientrare così in un impegno di spesa mensile più sostenibile.
La sostituzione del mutuo prevede l’estinzione del mutuo originario e la sottoscrizione di uno nuovo presso un diverso istituto di credito con con tassi più bassi, rata più contenuta e durata maggiore. Puoi anche richiedere una tipologia di tasso diversa, modificare gli intestatari e anche eventuali garanti. Essendo un mutuo totalmente nuovo dovrai sostenere i relativi costi di accensione. Di contro, però, puoi anche richiedere della liquidità aggiuntiva da utilizzare per esigenze di spesa sopravvenute.
