Guida mutui: cosa è il mutuo, come funziona, come calcolarlo, differenze tra mutuo a tasso fisso e variabile, tra surroga e sostituzione del mutuo.
Il mutuo è un contratto reale composto da due elementi, o parti:
- Mutuante
- Mutuataria
La parte mutuante è quella che consegna alla parte mutuataria una somma di denaro. Quest’ultima, invece, si assume l’impegno di restituire quanto ricevuto. L’ordinamento italiano riconosce questa forma contrattuale di prestito, menzionata nell’articolo 1813 del Codice Civile.
Il mutuo immobiliare
La tipologia di mutuo che incontra maggiore diffusione è il mutuo immobiliare. In tal caso, il soggetto che riceve una somma di denaro la utilizzerà per l’acquisto di un bene immobile.
Il mutuo fondiario
Il Decreto Legislativo n.385 del 1993 definisce una particolare tipologia di mutuo immobiliare, ovvero il mutuo fondiario.
Il mutuo fondiario si focalizza su alcuni aspetti importanti. Prima di tutto, la durata la quale deve essere superiore ai 18 mesi. Bisogna, poi, guardare al rapporto tra la somma mutuata e il valore dell’immobile. In termini percentuali, tale rapporto non può superare l’80%. Ciò significa che il credito che viene concesso al mutuatario non può eccedere l’80% del valore dell’immobile.
Mutuo per ristrutturazione
Se hai bisogno di ristrutturare il tuo immobile e ti serve un aiuto per realizzare il tuo progetto potresti ricorrere al mutuo per ristrutturazione. Parliamo, infatti, di una tipologia di mutuo che nasce, sempre nell’ambito dei mutui immobiliari, per soddisfare questa esigenza.
Mutuo liquidità
Il mutuo liquidità, come dice anche la parola, serve per chi ha bisogno di denaro liquido. L’iter per la concessione di un mutuo del genere potrebbe essere un po’ più complesso. Inoltre, non tutte le banche potrebbero prevedere questa opportunità.
Mutuo per consolidamento debiti
Questa tipologia di mutuo non è stata introdotta da molto tempo e rappresenta, dunque, per certi versi, una novità nell’ambito dei prodotti finanziari e, nella fattispecie, dei mutui. Il mutuo per consolidamento debiti nasce per evitare che un cliente vada incontro a casi di eccessivo indebitamento.
Se questa forma di finanziamento è nata di recente, probabilmente non si è trattato di un caso. Potrebbe essere capitato anche a te di aver firmato, in un periodo molto difficile dal punto di vista economico, più di un contratto di finanziamento. Lo avrai fatto con la convinzione che saresti riuscito a gestire i vari finanziamenti senza troppi problemi ma poi ti sei accorto che non era così.
Cosa accade in questi casi? Un nuovo istituto di credito che accetterà di aiutarti e di concederti un finanziamento rilascerà al soggetto beneficiario la cifra necessaria per estinguere i debiti con una o più banche.
In questo modo, il nuovo ente erogatore provvederà a realizzare un piano di ammortamento. Ti ritroverai, così, a pagare un’unica sola rata mensile che verrà versata soltanto al nuovo istituto di credito. Dunque, chiuderai ogni rapporto con le banche con le quali avevi acceso gli altri finanziamenti. L’unica rata mensile che dovrai versare sarà, comunque, di un importo inferiore rispetto alla somma delle altre rate precedenti.
Il mutuo per consolidamento debiti si dimostra, in definitiva, uno strumento utile per le famiglie che sono andate incontro allo spiacevole problema del sovraindebitamento.
Mutuo Ipotecario
Esiste, oltre al mutuo fondiario, anche quello ipotecario. Il mutuo ipotecario si ha quando il soggetto che ottiene un prestito rilascia come garanzia l’ipoteca su un immobile. Il mutuo ipotecario deve, obbligatoriamente, avere una durata superiore ai cinque anni.
Contratti di questo tipo, per essere considerati validi a tutti gli effetti, devono essere stipulati dinnanzi ad un notaio. E’ una tipologia di mutuo che trova ampia diffusione negli acquisti di immobili. Infatti, nel momento in cui il cliente si dimostra insolvente nei confronti dell’ente erogatore, la banca avrà il diritto di mettere le mani su quel bene che era stato posto sotto ipoteca.
Il mutuo a tasso fisso
Il mutuo a tasso fisso è una tipologia di rata applicata ai prestiti. Prevede, innanzitutto, una rata costante ma a non variare è anche il tasso di interesse. Si tratta di una soluzione che viene scelta per essere sicuri che l’importo non subisca variazioni nel corso del tempo.
Il mutuo a tasso variabile
Il mutuo a tasso variabile si caratterizza per una maggiore instabilità. Infatti, l’importo della rata può essere soggetto a variazioni perché tutto dipende dall’andamento mensile dei tassi di interesse. Il vantaggio di un mutuo a tasso variabile è rappresentato da un tasso d’ingresso favorevole.
Questa tipologia di rata, però, rappresenta un rischio così come un’opportunità. Se è vero che può essere vantaggiosa quando calano i tassi d’interesse è altrettanto vero che quando questi aumentano l’importo mensile della rata verrà ritoccato verso l’alto.
Il mutuo con tetto massimo
Il mutuo con tetto massimo, o mutuo a tasso variabile con CAP, è un mutuo che, da un lato, consente di usufruire dei vantaggi del mutuo a tasso variabile e dall’altro permette di porre un tetto limite, stabilito dall’istituto di credito, all’innalzamento dei tassi.
Questo implica che non ci potrà essere un aumento del tasso d’interesse al di là della soglia stabilita. Resta salvo il fatto che il mutuo potrà subire delle oscillazioni, determinate dall’andamento dei mercati azionari. In questo modo, il mutuatario può dormire sonni tranquilli perché quando i tassi d’interesse saranno bassi allora la rata del mutuo diminuirà. Quando, al contrario, ci sarà una forte inflazione, la rata mensile aumenterà ma non andrà mai oltre il tetto limite stabilito nel contratto.
Il mutuo a tasso misto
Il mutuo a tasso misto è un tipo di mutuo che rappresenta una sorta di trade union tra il mutuo a tasso fisso e quello a tasso variabile. Con questo mutuo il cliente può scegliere e cambiare il tipo di tasso. Il cambiamento può avvenire dal tasso variabile al tasso misto e viceversa.
Col tasso misto è possibile godere di un’ampia flessibilità. Infatti, il cliente può adeguare il proprio mutuo all’andamento dei tassi e anche ai cambiamenti che, nel corso del tempo, possono intervenire nelle abitudini familiari delle famiglie.
Il mutuo a rata costante
Il cliente opta per un mutuo a tasso variabile ma la rata corrisposta alla banca sarà costante. Infatti, in tal caso le eventuali variazioni dei tassi incideranno non sugli importi delle rate ma sulla durata del mutuo, la quale potrà aumentare o ridursi.
Surroga del mutuo
La surroga del mutuo consiste nel trasferimento di un mutuo ipotecario che passa dal vecchio istituto di credito alla nuova banca. Si tratta, dunque, di sostituire il mutuo precedente per farne subentrare un altro. Con il nuovo istituto di credito il cliente può stabilire inedite condizioni contrattuali, più favorevoli e consoni alle sue esigenze.
L’aspetto interessante della surroga dei mutui è che il cliente non deve chiedere il consenso alla banca precedente per effettuare il trasferimento. La sostituzione del mutuo non passa per la cancellazione della precedente ipoteca. Di conseguenza, non si rende indispensabile una nuova iscrizione ipotecaria.
La surroga del mutuo non prevede un cambiamento delle condizioni economiche, nel senso che l’importo del nuovo mutuo corrisponderà alla somma che bisognava ancora versare con il vecchio istituto di credito. I cambiamenti possono riguardare la durata ed il tasso d’interesse. Infine, ricordiamo che la surroga del mutuo non comporta alcuna spesa per il cliente.
Sostituzione del mutuo
Con la sostituzione del mutuo il cliente estingue il debito relativo al vecchio mutuo e apre un nuovo mutuo con un altro istituto bancario. A questo punto ti starai chiedendo qual è la differenza con la surroga? In realtà, la sostituzione comporta delle spese in più per il cliente, non previste dalla surroga, ma dall’altra parte offre la possibilità di andare a variare, oltre alla durata e al tasso d’interesse, anche l’importo del mutuo.
Uno sguardo sempre vigile al mercato
Al di là del tipo di mutuo che sceglierai, il consiglio che possiamo darti è di avere sempre uno sguardo vigile a ciò che accade nel mercato. Bisogna monitorare soprattutto l’andamento dei tassi di interesse, specie per coloro i quali optano per mutui a tasso variabile.
Come abbiamo visto, le opzioni e le alternative non mancano. Sii sempre attento alle offerte e alle novità. Potrebbero, infatti, nascere prodotti finanziari inediti e non è escluso che non possano fare al caso tuo. Non dimenticare, infine, di tenerti informato su eventuali nuove disposizioni legislative.
