Definizione, differenze tra mutui fondiari e ipotecari, nullità, accollo, ipoteca e contratto di mutuo fondiario.
Il mutuo fondiario per definizione è una forma di mutuo più specifica rispetto ad altri mutui. Esso è legato fondamentalmente all’ambito immobiliare
Può, infatti, essere utile non solo per acquistare una casa, ma anche per ristrutturarla o costruirla dalle fondamenta. Ciò che conta è che tale casa rientri nel novero della definizione di prima abitazione. Deve, dunque, essere la casa principale del soggetto.
Ipoteca
L’ipoteca del mutuo fondiario può essere solamente di primo grado. Solitamente, può essere ottenuto un finanziamento che ammonta a circa l’80% del valore dell’immobile. Tale percentuale può essere superata aggiungendo altre garanzie.
L’ipoteca di primo grado è quella che per la prima volta viene iscritta sull’immobile. Infatti, una struttura può essere oggetto di varie ipoteche. Ogni ipoteca è simboleggiata da un grado. Un’ipoteca di primo grado va a rappresentare, dunque, una sorta di garanzia sul finanziamento stesso.
Caratteristiche del finanziamento fondiario
Dal punto di vista normativo, riferimenti precisi e chiari al finanziamento fondiario sono da rintracciare nel Testo Unico Bancario. Di solito, si concede credito fondiario per finanziamenti a medio-lungo termine. Si va, in genere, da un minimo di 12/18 mesi ad un massimo di 30 anni.
Prima abbiamo spiegato che l’importo del finanziamento, a meno di eccezioni, non può eccedere l’80% del valore dell’immobile. Nel caso in cui l’abitazione sia da costruire da zero si prende come riferimento il costo necessario per la realizzazione dei lavori. Tale valore è, però, ridotto del 20%, secondo quanto stabilito dal Comitato Interministeriale del Credito e Risparmio.
Come superare la soglia dell’80%
Esistono alcune eccezioni che consentono di ottenere un finanziamento di un importo superiore all’80% del valore dell’immobile. Per ottenere importi maggiori bisogna sottoscrivere polizze assicurative oppure fideiussioni bancarie.
Vantaggi dei mutui fondiari
I mutui fondiari presentano importanti vantaggi sia per le banche che per i clienti. L’istituto di credito ha maggiori garanzie nel caso in cui il cliente abbia difficoltà o non riesca a restituire il prestito. Il cliente, dall’altra parte, può avere accesso a spese notarili basse ma non solo. Irrisori saranno anche i costi di cancellazione dell’ipoteca.
Contratto di mutuo fondiario: nullità
La Giurisprudenza non sempre si è espressa in maniera unanime sulle controversie sorte in merito. Ci si è, in particolare, interrogati sulle ipotesi di nullità dei contratti di mutuo fondiario da applicare nel caso in cui sia superata la soglia massima del finanziamento. Sembra, comunque, che il contratto non vada considerato nullo una volta superata la soglia. Spetta all’interprete valutare, di volta in volta, la nullità o meno di un contratto di mutuo fondiario che sarebbe contrario alle norme imperative.
Differenze tra mutui fondiari e mutui ipotecari
Spesso, si tende a fare un po’ di confusione tra mutui fondiari e ipotecari. Cerchiamo di chiarire il tutto, con l’obiettivo di ben delimitare le differenze tra mutui fondiari e mutui ipotecari. Il mutuo fondiario, come abbiamo visto in precedenza, serve solo per acquistare, costruire o ristrutturare casa. Il mutuo ipotecario, invece, può essere concesso anche per scopi differenti.
Anche il mutuo ipotecario rientra nell’ambito dei mutui concessi per finalità immobiliari. Il credito ipotecario, però, può, ad esempio, essere utilizzato per acquistare immobili da utilizzare per scopi differenti da quelli abitativi. In buona sostanza, il mutuo fondiario è anche ipotecario. Non vale, invece, il contrario. Il mutuo ipotecario, infatti, non è fondiario. Dunque, i mutui fondiari sono una sottocategoria dei mutui ipotecari.
Meglio un mutuo fondiario o ipotecario?
Dipende, come sempre, dalle esigenze. Per l’acquisto della prima casa, qualora si posseggano i requisiti, un mutuo fondiario potrebbe essere un’ottima soluzione. Il mutuo ipotecario potrebbe rappresentare una buona alternativa nel caso in cui non si disponga dei requisiti per il mutuo fondiario o, comunque, per soddisfare finalità diverse da quelle dell’acquisto della prima abitazione.
Immobile gravato da mutuo fondiario: come funziona?
Quando si partecipa alle aste immobiliari potrebbe capitare di trovare la seguente dicitura: immobile gravato da mutuo fondiario. L’aggiudicatario ha la possibilità di accollarsi il mutuo o di versare alla banca, entro quindici giorni dall’aggiudicazione, le rate scadute e eventuali altre spese.
Riduzione ipoteca
La riduzione dell’ipoteca del mutuo fondiario si ottiene una volta che il cliente ha rimborsato un quinto del debito. E’ quanto stabilisce l’articolo 39 del Testo Unico Bancario.
