Tutte le informazioni che dovresti avere prima di richiedere un mutuo casa.
La parola mutuo è strettamente collegata alla parola casa.
Difatti, è lo strumento finanziario che principalmente si usa per acquistare un immobile da adibire a prima casa, ma più in generale serve per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile.
Viene definito “ipotecario”perché si offre come garanzia reale un’ipoteca sull’immobile oggetto del mutuo o su un immobile già di proprietà. L’atto di concessione viene stipulato con atto notarile.
Il mutuo viene rimborsato tramite rate mensili che si compongono di una quota capitale e una quota interessi, secondo un piano di ammortamento che in genere segue il metodo francese, ossia quota capitale crescente e quota interessi decrescente.
Requisiti per richiedere un mutuo casa
Per richiedere un mutuo devi essere in possesso di alcuni requisiti anagrafici e reddituali:
- Aver compiuto la maggiore età e in genere non superare i 70 anni di età. In caso di muto cointestato, è sufficiente che uno solo dei cointestatari rispetti il limite di età.
- Essere cittadino italiano residente in Italia o avere la cittadinanza in uno stato membro della Comunità europea o essere cittadino extracomunitario con regolare residenza in Italia.
- Dimostrare la propria capacità di rimborso tramite la documentazione richiesta.
- Non risultare iscritto nelle liste dei cattivi pagatori.
Puoi richiedere un mutuo come lavoratore dipendente con contratto a tempo indeterminato, lavoratore dipendente con contratto a tempo determinato o atipico, lavoratore autonomo (anche con partita Iva), libero professionista, pensionato.
La banca valuterà il rapporto rata/reddito che non deve superare il 30% delle tue entrate nette mensili, il rispetto della soglia minima di sussistenza, il valore dell’immobile oggetto del finanziamento e sottoposto ad ipoteca (ricorda che le banche in genere non concedono mutui per importi superiori all’80% del valore dell’immobile oggetto di ipoteca), la presenza di eventuali garanzie accessorie, come la fideiussione.
Dunque, se hai un reddito stabile derivante da un rapporto di lavoro continuativo, che ti permetta di sostenere tranquillamente il rimborso mensile, puoi ben sperare nell’erogazione del mutuo che hai richiesto.
Documenti da presentare
I documenti da presentare per richiedere un mutuo sono:
- Documento d’identità.
- Codice fiscale;
- Certificato di residenza e stato di famiglia;
- Estratto atto di matrimonio o certificato di stato libero o di unione civile;
- Eventuali convenzioni patrimoniali o accordi di convivenza;
- Eventuale sentenza di separazione o divorzio;
- I cittadini extra UE devono presentare una copia del permesso di soggiorno o del visto d’ingresso.
- Ultime 2 buste paga (per i lavoratori dipendenti) o cedolino della pensione (per i pensionati)
- Ultimo modello CU o in alternativa modello 730;
- Ultimi 2 modelli unici (per i lavoratori autonomi) e modello F24;
- Ultimo estratto del conto corrente;
- Preliminare di vendita;
- Atto di provenienza dell’immobile;
- Planimetria completa dell’immobile ed eventuali altri documenti catastali;
- Concessione edilizia per gli immobili di nuova costruzione.
Importo richiedibile
In genere le banche concedono un mutuo pari al massimo al’80% del valore dell’immobile in ipoteca. Il valore dell’immobile è stabilito da una perizia tecnica. In alcuni casi le banche possono concedere importi superiori ma a fronte di garanzie aggiuntive, come la firma di un garante e condizioni di rimborso più onerose.
Garanzie
La prima garanzia obbligatoria è l’ipoteca iscritta sull’immobile, ossia un diritto di prelazione per la banca sull’immobile, per cui in caso di insolvenza del debitore l’immobile diviene di proprietà della banca, e, in caso di vendita, la banca ha il diritto di essere soddisfatta nel suo credito prima di ogni altro creditore.
Per legge in fase di stipula di un mutuo è obbligatorio inserire una polizza a copertura del rischio incendio e scoppio dell’immobile che, in caso di particolari sinistri, risarcisca i costi di riparazione o ricostruzione dell’immobile o rimborsi una somma pari al valore dei beni persi o degli impianti danneggiati.
In tutti i casi in cui ritenga che il debitore non sia in grado di pagare regolarmente tutte le rate del mutuo, la banca può richiedere una fideiussione, ossia la presenza di un garante che si impegni con il proprio reddito personale e il proprio patrimonio alla restituzione del mutuo in caso di insolvenza del debitore.
Infine, la banca può consigliare la stipula di polizze assicurative accessorie, come la polizza vita e la polizza rischio lavoro. Non sono obbligatorie, né è obbligatorio stipularle nell’Istituto dove si è richiesto il mutuo.
Tipologie di mutuo
In base al tasso di interesse applicato puoi scegliere tra:
- Mutuo a tasso fisso, legato all’indice EURIRS, resta invariato per tutta la durata del contratto. L’interesse viene stabilito al momento della firma del contratto e resta costante per tutta la durata dell’ammortamento. È il mutuo ideale per chi desidera la sicurezza di una rata costante nel tempo, e non si preoccupa degli eventuali costi maggiori dovuti al tasso generalmente più alto.
- Mutuo a tasso variabile, legato all’indice Euribor, varia in relazione alle politiche monetarie e agli scenari economici. Il tasso iniziale è più basso di quello fisso ma nel lungo periodo può subire impennate improvvise non prevedibili. È la soluzione ideale per chi di natura è più orientato al rischio e vuole sfruttare i vantaggi derivanti da tassi di interesse più bassi iniziali.
- Mutuo a tasso misto, può essere modificato alle scadenze e alle condizioni stabilite dal contratto, e quindi passare da tasso variabile a fisso e viceversa. Perfetto per gli indecisi.
- Mutuo a tasso variabile con cap, prevede un tasso variabile, con un limite massimo predeterminato. È il mutuo scelto da chi desidera sfruttare i vantaggi del tasso variabile unitamente alla sicurezza di un limite massimo all’aumento della rata.
- Mutuo a tasso bilanciato, costituito da una parte a tasso fisso e una a tasso variabile, a seconda del peso che si vuole dare al tasso fisso e a quello variabile. È il mutuo dedicato a chi ha una profonda conoscenza dei meccanismi di mercato e vuole equilibrare le due soluzioni in base alle proprie necessità.
In base alla diversa combinazione rata/durata, invece, puoi valutare la scelta di un mutuo a durata e rata costanti, a durata costante e rata variabile, a durata variabile e rata costante.
Calcolo del tasso di interesse
Il calcolo del tasso di interesse si esprime in indici fissati sui mercati monetari e finanziari sommati allo spread, che rappresenta il margine di guadagno della banca in funzione del rischio assunto con l’erogazione del mutuo.
L’indice di riferimento per il tasso fisso è l’Eurirs, il tasso di interesse medio al quale le banche stipulano swap (strumenti derivati) per coprire il rischio di interesse, per il tasso variabile, invece, è l’Euribor, il tasso medio a cui avvengono le transazioni finanziarie in Euro tra le grandi banche europee.
Costi accessori
I costi accessori di un mutuo sono:
- Imposta sostitutiva pari al 2% dell’ammontare complessivo, o al 0,25% nel caso di acquisto prima casa. L’imposta è trattenuta direttamente dalla banca per cui la somma effettiva erogata al cliente è inferiore a quella concessa.
- Spese di istruttoria, determinate come importo fisso o come percentuale sull’ammontare della somma richiesta.
- Costi per rilascio documenti vari da presentare a corredo della domanda.
- Spese di perizia per la valutazione dell’immobile.
- Spese notarili e imposte legate all’iscrizione dell’ipoteca.
- Costo del premio di assicurazione scoppio e incendio e di eventuali polizze accessorie;
- Spese per un eventuale mediatore creditizio;
- Spese per incasso rata.
Tempi di erogazione di un mutuo casa
I tempi di erogazione del mutuo, intesi come tempi che intercorrono tra la presentazione della documentazione e l’effettiva erogazione della somma, vanno generalmente dai 30 ai 60 giorni lavorativi.
La somma può essere erogata contestualmente alla stipula del contratto (erogazione contestuale) o successivamente all’avvenuta iscrizione dell’ipoteca nei pubblici registri immobiliari (erogazione differita)
Consigli utili
Un muto casa è un impegno economico piuttosto oneroso e di lunga durata, scegliere frettolosamente con l’unico obiettivo di comprare la casa dei sogni è assolutamente sbagliato.
Per cui prima di chiedere e firmare un contratto di mutuo, valuta attentamente le tue risorse economiche anche in relazione ad eventuali imprevisti futuri. Devi accertarti della tua reale possibilità di rimborsare le rate mensili evitando un sovraindebitamento. La rata mensile non deve mai superare 1/3 del reddito disponibile; considera anche le altre spese fisse che incidono sul tuo budget mensile e regolati di conseguenza per la scelta di una rata che sia davvero sostenibile anche a fronte di una durata di rimborso più lunga.
Un comparatore online può aiutarti a capire qual è la combinazione tasso/durata/rata mensile più adeguata alle tue esigenze e alle tue disponibilità economiche. Inoltre ti può aiutare nel confronto tra varie offerte, simulando costi e rate di mutui con tasso variabile o fisso.
Per quanto riguarda la scelta tra tasso fisso o tasso variabile, questa dipende molto dalle tue considerazioni personali rispetto alle aspettative economiche future e alla propensione al rischio. L’alternativa potrebbe essere la scelta di un mutuo a tasso variabile con cap, ossia con la previsione di un limite massimo che il tasso di interesse applicato non possa superare.
Tieni sotto controllo il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), l’indice sintetico di costo in percentuale che ti dà l’esatto costo del finanziamento perché comprende spese di istruttoria, spese di apertura pratica, spese di incasso delle rate, spese assicurative obbligatorie, gli oneri fiscali.
Valuta attentamente l’eventualità di sottoscrivere polizze accessorie per tutelare te stesso e i tuoi cari.
E, cosa che potrebbe sembrare anche troppo scontata, prima di firmare il contratto leggilo attentamente!
